国庆前一日，又出房贷新政了！正如一年之前，也是国庆之前一日，出台9.30房贷新政。短短一年时间，房贷政策四次变化，不断宽松。说明中央对于住宅消费、合理住房需求的大力支持。

　　??【房贷新政评点一】2006年出台“国六条细则”规定：首套房贷首付比例不得低于30%，其后一直保持。而之前是二成。如今首付降了5个百分点，幅度不算大，但传递出一个信号：中央支持住房消费、自住需求方针不变、力度加大。楼市必须复苏，才能稳定经济。在二三四线房价明显上涨之前，楼市政策继续宽松！最后像老杨呼吁的那样：降至二成，还是大有希望滴！

　　??【房贷新政评点二】首套普通住房首付最低25%，针对性很强，主要是进一步支持刚需，这类需求多为年轻人，他们收入并不一定低，但积蓄少，也即存在一种现象：还得起贷款，付不起首付。降低首付等于降低购房门槛，这有助于这类需求的释放，从而能促进楼市继续复苏，四季度70城房价继续反弹。有政策保驾护航，没必要过于看空中国房价，别没事找不自在！

　　??【房贷新政评点三】首套普通住房首付最低25%，其实已严重滞后于公积金贷款政策：今年“3.30新政”，公积金贷款购买首套普通自住房，最低首比例为20%；今年8月的三部委新政，将结清首套房贷再买房的公积金贷款首付比例，降至最低二成。同样是贷款，为什么对商业贷款如此歧视？请央行银监解释一下！

　　??【房贷新政评点四】首套普通住房首付最低25%，其实商业银行完全可以接受！去年以来，我国商业银行贷款不良率显著上升，而个人房贷却一直是银行最优质的资产。即便全国的商业银行都按25%首付放贷，也不会有多少风险，因为：绝大多数房价不会下跌超三成（三四线低迷，但价格下跌空间不大了）！

　　??【房贷新政评点五】为什么只调首付不调利率？贷款利率调不动了呀！当前首套房贷利率打九折，则商业银行已经个个都在当“活雷锋”。中央政策名义最大限度是房贷利率打七折，但2011年以来从来没有出现过！商业银行多是上市公司，哪能做赔钱买卖？利率只能由银行作主。 细读本文……

　　??【房贷新政评点六】去年9.30、今年3.30、8月公积金新政、今日新政，一年时间，房贷政策变脸四次！侧证一点：决策水平相当差！去年在评点9.30政策的一篇文章中（见附件三），老杨早就呼吁：首套首套普通住房首付应降至二成！老杨对政策的把握与楼市的预测，神汉级吧。

　　??附件一：两部委新政

　　??为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，经国务院同意，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：

　　??一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

　　??二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

　　??请人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、

　　??农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

　　??中国人民银行 银监会

　　??2015年9月24日

　　??附件二：

　　??上书：必须把房贷首付降至二成！

　　??8月底，三部委出台的公积金贷款新政，引发社会关注。一方面，将二套房贷首付比例由三成降至二成，回到历史最低水平，反映国家保护改善性购房需求的态度更加积极；另一方面，由于公积金贷款额度不大，大部分购房者无法从新政中受益。于是，此政颇有“雷声大、雨点小”的味道。

　　??今年3月下旬，六部委密集出台了三个文件，其实包括放松个人房贷的政策，突出彰显了放松调控、支持住房消费的政策取向。其后全国房屋市场有所复苏，但全国房地产开发投资增速持续回落，1-7月已降至5%以下，创过去十几年历史新低，从而继续成为经济企稳的绊脚石。于是，8月份连续出台两个文件，分别放松限外和公积金二套贷政策。

　　??国家的政策方针非常明确，然而效果仍不宜高估。回顾去年四季度启动的这轮楼市复苏，其中以一线和部分二线城市为主，核心的政策驱动力，并非去年媒体热捧的放松限购令，而是房贷趋松。去年的“9.30新政“和今年的”3.30新政”，是两个放松房贷的重要政策，尤其是放松二套房贷。另外，去年以来的五次降息，也使房贷利率大幅下降。

　　??如果加上8月31日公积金贷款新政，那么当前房贷政策，宽松到了什么程度？不妨先回顾并梳理一下过去近20年房贷演变史，大致可以划分为五个阶段。

　　??第一阶段：1998年至2005年，配合房改，大力支持。我国个人房贷制度建设，与1998年房改基本同步。1998年出台的《个人住房贷款管理办法》规定：支持城镇居民购买自用普通住房（注意:不包括高档商品房、别墅），无住房补贴的首付30％。商业性住房贷款利率按法定贷款利率减档执行，比如期限为5至10年的，执行3至5年法定贷款利率，比也即比基准利率略有折扣。1999年出台《住房公积金管理条例》。2003年“121号文”规定：第一套自住住房仍执行20％的规定，第二套及以上应适当提高比例。购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），仍有利率方面的优惠。但第二套无利率优惠。但此政策惹争议，后来并无严格执行。

　　??第二阶段：2006年至2008年9月，配合调控，逐步收紧。2006年出台的“国六条细则”规定：首套房贷首付比例不得低于30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。2007年出台的“二套房贷新政”规定：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，不得低于20%，其他不得低于30%；二套及以上住房的，比例不得低于40%。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套及以上住房的，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。注意，这是首次提高利率下限。

　　??第三阶段：2008年10月至2009年，救助楼市，重新放松。2008年，国际金融危机爆发后，为了稳经济、稳楼市，当年10月央行推出新政：最低首付款比例调为20%；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。注意，这是第一次，大幅扩大房贷利率空间，其后至2010年一季度，首套房贷打七折成为常态。同时，二套房贷利率也明显下滑。

　　??第四阶段：2010年至2014年8月，重启调控，持续收紧。2010年4月出台了被称为史上最严厉的“国十条”：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。并重新强调：二套房贷利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年9月又出房贷新政：所有房贷首付比例（包括首套）都调整至30%及以上。2011年1月出台“新国八条”：二套房贷首付不低于60%。2013年出台的“国五条细则”：对房价上涨过快的城市，进一步提高二套首付款比例，对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。其后，一线城市二套房贷利率下限上浮至1.2倍，个别城市将首付提高提七成。

　　??第五阶段：2014年9月以来，稳定市场，支持改善。2014年9月出台“9.30新政”：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。二套普通房也可按首套贷，说明国家强力支持自住需求，连合理的首次改善需求也保护！同时，除了北上广深和三亚等五个仍在实施限购的城市，取消三套及以上的“限贷令”。

　　??2015年3月出台“3.30新政”：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%；使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首比例为20%；对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金委款购买普通自住房，最低首比例为30%。

　　??2015年8月，三部委联合发文，再次降低公积金贷款门槛：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北上广深可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。“3.30新政”刚出台5个月，便被推翻，更大力度优惠，可见经济稳增长的急迫性。

　　??总体来看，经过去年“9.30新政”以来的三次放松房贷之后，当前房贷宽松程度回到了什么阶段？

　　??关于商业房贷，首套贷最低仍需三成，仍处于历史最严格状态。二套贷分为三种情况：1、第一套贷款结清再购普通房，首付最低三成，政策宽松度回到2007年之前；2、第一套贷款未结清再购普通房，首付最低四成，回到2010年4月之前；3、第二套为非普通房，首付五成仍是最严格的最低六成。