26日下午，珠海市住房和城乡规划建设局就《珠海市城市更新管理办法（修订征求意见稿）》（下称《修订稿》）举行听证会，面向社会各界征求意见和建议。

　　据悉，与2012年颁布的《珠海市城市更新管理办法》不同，修订稿规定，对于政府扶持的产业项目（如总部经济项目等）及海岛土地开发利用项目，可以突破拆建用地不得小于1万平方米的限制。珠海还拟取消更新单元规划制订计划报批，将实施计划的报批调整为区级审批、市级备案，进一步简化审批手续。

　　变化1

　　更新项目规划只需区级审批

　　与《物权法》衔接，修订稿将启动拆除重建的业主、村民表决通过的比例由“90%以上”调整为“三分之二以上”，推动城市更新的快速启动。

　　与此同时，修订稿还取消了更新单元规划制订计划报批，将实施计划的报批调整为区级审批、市级备案，并取消了改建类更新项目按功能改变类和建筑主体结构改变类细分报批的规定，进一步加快城市更新的步伐。

　　变化2

　　重点产业不足1万平方米亦可拆建

　　如何将产业发展与城市更新相结合也是重点。修订稿提出，对于政府扶持的产业项目（如总部经济项目等）及海岛土地开发利用项目，可以突破拆建用地不得小于1万平方米的限制。该类项目不再要求提供独立的补公用地，而是允许整体建筑中提供不少于6千平方米的建筑面积进行立体补公，或是现金补公。

　　对此，黄春明表示，这类拆建项目不足1万平方米，难以划出单独的补公用地，采用“现金补公”和“立体补公”的方式，可以灵活处理项目局限和公共需求的矛盾，实现产业发展与公益需求双赢的目标。

　　变化 3

　　批后两年不动工取消规划条件

　　除了注重统筹联动外，修订稿还在整治更新模式中融入老旧小区综合整治的更新理念。记者了解到，修订稿将整治类城市更新的实施主体由“政府”调整为“权利人或者其他相关人”，资金来源方式由“政府财政投入”调整为“权利人或者其他相关人共同承担，政府给予财政补贴”的方式。

　　对于上述实施主体的调整，珠海市“三旧”改造城市更新工作领导小组办公室副主任黄春明表示，老旧小区是业主的私有财产，皆由政府投入进行整治不符合物权法的要求，理应由小区业主自己承担。

　　此外，修订稿还补充了利用国家政策性资金开展更新，以及分期建设项目土地分割的处理等内容，即“涉及建设用地分割、合并的，应当经建设用地范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总数三分之二以上的业主同意”。值得一提的是，对于批后两年不动工的项目，珠海将取消原批复的规划条件和优惠政策。

　　■亮点解读

　　东部做减法 西部做加法

　　黄春明在会上介绍，自2012年10月1日施行以来，《珠海市城市更新管理办法》对规范珠海市城市更新工作起到了积极作用。但去年10月以来，随着城市更新工作形势不断发展变化以及一批旧工业更新项目、城中旧村更新项目、老旧小区综合整治项目的实践检验，原《办法》部分条款难以适应当前工作要求，迫切需要进行修订。

　　理念的更新是修订稿的一大亮点。修订稿增加了城市更新应该注重“东西统筹，城乡统筹，产城统筹，宜居宜业统筹，局部利益和整体利益统筹，群众利益和公共利益统筹”等“六个统筹”的更新理念，促进用地统筹更新、联动更新，保障和促进城市科学发展。此外，还允许补公用地在同一控规编制单元内进行置换，允许已供未开发建设用地与更新单元统一规划、开发建设。

　　“东部地区做减法、西部地区做加法”的整体统筹谋划策略也写入修订稿。修订稿第四条规定，以严格控制东部主城区人口规模、平衡东西部地区城市发展差异为基本目标，通过城市更新引导东部城区的人口、产业、城市建设重点向西部新城转移。

　　值得关注的是，不同区域的城市更新项目拟实行差别化的政策。修订稿第二十六条指出，位于南湾片区、高新区及西部新城新区，用地规模在5万和8万平方米之间的综合体项目，按用地规模比例给予计容积率建筑面积的20%—25%配置住宅；而对于香洲、拱北、吉大、前山等地区同样用地规模的综合体项目，则按照计容积率建筑面积的20%配置。“提高西部地区住宅的配置比例，是为了引导人口往西部转移、聚集。”黄春明说。

　　■代表疑问

　　为何要划出补公用地？

　　“补公不是补给政府，而是补给百姓”

　　在听证会上，市民、旧厂房业主、老旧小区业主、房地产开发企业、规划委员会专家等17名代表就修订稿发表意见。

　　山场股份公司董事长吴汉兴表示，城市更新项目本来是开发商和原业主的商业行为，不应该划出补公用地给政府。

　　对于上述代表的意见，黄春明回复说，补公用地是为了补充城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目所做的安排。如果补公用地少了，珠海的交通将变得更加拥堵，绿化面积更少，城市的承载能力也将受限，给市民生活、生产带来不便。“补公不是把地给政府，而是补给老百姓，这也体现了城市更新公益优先的原则。”黄春明说。

　　也有代表认为，珠海应该放宽拆建项目的门槛，突破拆建用地不得小于1万平方米的限制，让更多老旧小区可以推倒重建。

　　“国内有一个城市见缝插针，对于一些用地面积较小的城市更新项目，皆采取拆除重建的做法，已导致了城市交通拥堵、建筑容积率过高等问题，这不符合国际宜居城市的要求。”黄春明解释，珠海参考了国内外的做法，将1万平方米作为拆建的门槛，以营造良好的城市环境。

　　他表示，下一步将梳理听证代表的意见，对修订稿进行修改，并在10个工作日内形成听证报告，报给市政府研究。