据深圳市国土资源和房产管理局网上公布的数据显示，3月份二手住宅销售套数为3211套，环比2月上升了119％；3月开始，市场观望气氛减弱，无论是看房量还是成交量都出现上升趋势，市场明显回暖。而以自住客为主导的市场，“靓盘”和“保值”楼盘无疑成为了现今楼市亮点，作为豪宅集中的香蜜湖和华侨城片区，以其特有的稀缺资源、较强的保值能力吸引了部分资金实力雄厚的买家关注。

    豪宅成交价格企稳

    泛城租售网副总经理袁国伟在接受记者采访时表示，受国家宏观调控政策影响，深圳二手楼市交易量自去年下半年开始下滑，市场进入调整，促使不少投资客纷纷抛盘套现，放盘价格一度下滑。“尽管豪宅成交量也开始下降，但放盘报价仍较稳定，波动不大。”袁国伟解释说，因为多数业主资金实力雄厚，前期购入房产用于投资不少也是一次性付款，所以他们并不急于出售，只有极少数业主由于资金紧缺，低价出售套现。此外，有部分业主低价放盘，只是为打探市场行情，并非出于真实交易。

    据泛城租售网成交价格数据显示，降价幅度较大的一般是前期炒作成分过多的楼盘，如红树西岸、中信红树湾等，但通过市场调整，价格出现理性回归，长期关注这两大豪宅片区的自住客一旦遇到心怡的楼盘，又认为价格合适，在自己心理预期内便会购入。如京基御景东方，151平方米的三房现售价为20000元／平方米，比去年最高峰时下跌25％，红树西岸117平方米的三房现售价为33000元／平方米，比去年10月下跌24％，因而受到买家的青睐，成交逐渐活跃。

    换房买家占主体

    记者通过对泛城租售网在香蜜湖和华侨城的店铺了解到，3－4月份市场成交量上升，豪宅片区买家主要以自住客为主，其中换房客户占主体。“由于豪宅买家资金实力相对雄厚，国家出台的信贷政策对他们的影响有限，从成交宗数的付款方式来看，采取一次性付款的多达60％以上。而位于红树湾片区的物业，其成交的买家多数来自其他区域，包括罗湖、福田、宝安等。”袁国伟说。

    优质物业凸显保值性

    袁国伟认为，在投资客纷纷退出市场的大环境下，豪宅作为优质物业及所拥有的稀缺资源，保值性相对较强，从而吸引了部分看好后市的大投资客出手。他指出，如中信红树湾等物业无论是在房价高企时，还是在目前房价理性回归后，均价一直维持在33000－36000元／平方米之间，凸显出其较强的保值性.

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    价格充分调整加快市场回暖

    进入4月份以来，楼市变得愈发不平静，伴随着成交量的恢复，对今后市场发展方向的争论也开始渐渐激烈起来。而随着市场调整的深入，市场的各种指标数据也表现出了相当大的矛盾性，试图理清市场状况而做出判断，是一项高难度的工作。

    4月最为热烈的议题之一就是房地产公司的资金状况，不断有各种各样的消息传出，有相当一部分都是对目前各企业的资金状况表示担忧。房地产市场经过大半年的调整，各企业的状况肯定出现了一定的变化，在成交量持续低迷的影响下，企业的资金链受到影响是必然的，资金回收速度放慢必然会在一定程度上影响正常运作，并有可能促使企业改变原有战略，进行调整，但是现在说行业整体出现问题还为时过早。

    在目前成交量开始上升的环境下，相信大多数企业都已经看到，主动回应市场对价格回调的要求，能够有效地促进成交量的回升，而衡量市场活力的重要指标就是成交量，目前市场中有人认为在价格回调到一定程度之后，消费者对市场信心恢复，价格将会再次进入快速上升的通道，这一观点值得商榷。

    目前，支撑成交量回升的因素主要有两个：第一，价格调整释放了购买力；第二，价格调整恢复了部分消费者信心。而支撑市场的主要力量是自住型消费者的需求，一旦价格重新开始上升，可能会引发短暂的购买增加，但是部分购买能力有限的消费者将再次被排除在市场之外。

    同时，价格走高是否能对市场预期产生正面影响也不得而知。即使在乐观的估计下，市场预期得到了好转，消费者置业的倾向加强，但是在信贷控制的大环境下，消费者预期的大部分将不能在市场中得到实现，预期不能实现，就如镜花水月，成交量会随着价格走高再次降低，从而进入成交量与价格此消彼长的循环怪圈。可见，价格调整必须到位，才能真正完成市场复苏的过程，同时也为将来的发展夯实基础。

    目前的市场成交量虽然得到了一定程度的恢复，但仍不足够，即使只考虑自住型需求，目前的成交水平也是偏低，证明仍有相当一部分的需求被高房价冻结。要解决资金问题、促进市场回暖，价格的进一步调整势在必行。

（责任编辑：城市网）